Wohnungseigentumsgesetz:
Ist Wohnungseigentum mehr als die eigene Wohnung?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG oder auch WoEigG) regelt das Wohnungseigentumsrecht. Von der formellen Teilung des Grundstücks bis zur gemeinsamen Nutzung des Hausflurs bestimmt das WEG die Rechtsbeziehungen unter den Eigentümern. Die Kanzlei Sollwedel berät und vertritt Sie in allen Angelegenheiten rund um das Wohnungseigentumsrecht.

Das WEG kurz erklärt

Das WEG enthält die für die Wohnungseigentümer wichtigsten Regelungen in seinem 1. Kapitel (§§ 1 bis 30 WEG). Es erfasst die Grundsätze der Wohnungseigentümergemeinschaft:

• 1. Abschnitt: Begründung des Wohnungseigentums
• 2. Abschnitt: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• 3. Abschnitt: Verwaltung
• 4. Abschnitt: Wohnungserbbaurecht.

In seinem ersten Kapitel legt das WEG alle Regelungen nieder, die für eine funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind. Hierzu gehören insbesondere die Entstehung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Rechte und Pflichten der Eigentümer, Teilungserklärungen und ihr Inhalt, Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Bestellung eines Verwalters.

Wohnungseigentum und die Rechtsfragen

Das Wohnungseigentum umfasst neben dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung auch den Miteigentumsanteil und die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer trägt eine größere Verantwortung als ein Mieter. Er hat aber auch mehr Rechte.

Hierdurch werden zahlreiche Rechtsfragen und Probleme aufgeworfen. Diese sind insbesondere:

• Begründung des Wohnungseigentums,
• Rechtsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern,
• Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,
• Verwaltung des Wohnungseigentums,
• Modernisierungsmaßnahmen,
• Kostentragung,
• Wohnungseigentümerversammlung,
• Beschlussfassung und
• Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.

Sondereigentum an der eigenen Wohnung

Die Möglichkeit, Eigentum an einer einzelnen Wohnung zu erlangen, ist eine Errungenschaft des WEG. Nach den allgemeinen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) handelt es sich bei einem Gebäude und den darin befindlichen Wohnungen um wesentliche Bestandteile des Grundstücks nach §§ 93, 94 BGB. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer aller Wohnungen in dem Gebäude ist. Mehrere Eigentümer haben daher Miteigentum an allen Wohnungen. Erwerber haben aber ein Interesse daran, dass ihnen ihre zukünftige Wohnung allein gehört. Dem wird die gesetzliche Regelung des BGB nicht gerecht.

Das WEG eröffnet deswegen die Möglichkeit, sogenanntes Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zu erwerben. § 1 Absatz 1 WEG bestimmt, dass an Wohnungen Sondereigentum und an Räumen eines Gebäudes, die nicht Wohnzwecken dienen, Teileigentum begründet werden kann. Das Wohnungseigentum kann durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch die Teilungserklärung nach § 8 WEG entstehen.

Das Sondereigentum erfasst insbesondere die konkrete Wohnung einschließlich der dazugehörigen Keller oder Dachspeicherräume. Daneben besteht ein Anteil am Gemeinschaftseigentum (insbesondere am Grundstück, Treppenhaus, Außenfassade). Wer eine Wohnung in einer solchen Gemeinschaft erwirbt, ist deswegen gleichzeitig Alleineigentümer und Miteigentümer. „Herr des Hauses“ ist er nie allein.

Über seine Wohnung kann der Eigentümer weitestgehend frei verfügen. Einrichtung, Ausbau und Dekor der Wohnung wird grundsätzlich nicht vom WEG geregelt. Insoweit ist der Eigentümer „Herr seiner vier Wände“.

Nach § 6 WEG ist das Sondereigentum unselbstständig. Dies bedeutet, dass die Wohnung nur zusammen mit dem dazu gehörigen Anteil an den Gemeinschaftswerten veräußert werden darf. Wird die Wohnung neu erworben, gehen deswegen auch alle Gemeinschaftsanteile auf den neuen Eigentümer über.

Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum umfasst die von allen Eigentümern benutzten Gebäudeteile, wie z.B. den Hausflur, Garten, Fahrradraum und die Waschküche. Daneben entsteht es an den wesentlichen Gebäudeteilen wie der Außenfassade, den tragenden Wänden, dem Dach und den Hauptleitungen.

Durch die sogenannte Teilungserklärung können die Miteigentümer festlegen, welche Teile des Gebäudes Gemeinschaftseigentum werden sollen. Insbesondere bei Balkonen, Fenstern und Türen sind verschiedene Festlegungen möglich. Da die Einordnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von zentraler Bedeutung hinsichtlich der zu tragenden Kosten ist, sollten die Eigentümer hier besonders umsichtig sein. Die Teilungserklärung enthält regelmäßig auch die Gemeinschaftsordnung, die Regelungen zum Verhältnis der Miteigentümer trifft.

Welche Folgen hat die Einordnung als Gemeinschaftseigentum?

Die Festlegung des Gemeinschaftseigentums ist vor allem im Hinblick auf die zu tragenden Kosten entscheidend. Die Eigentümergemeinschaft muss die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums tragen. Diese Kosten werden auf die einzelnen Miteigentümer aufgeteilt. Die Höhe der Kosten richtet sich nach den in der Teilungserklärung festgelegten Anteilen. Die Kosten der Instandhaltung der jeweiligen Wohnung trägt der Eigentümer dagegen allein.

Eine weitere Folge der Einteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum ist in § 22 Absatz 1 WEG geregelt. Hiernach dürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nur mit Zustimmung der betroffenen anderen Wohnungseigentümer vorgenommen werden.

Verhältnis der Miteigentümer untereinander

Das WEG regelt auch das Verhältnis der Miteigentümer untereinander. § 10 Absatz 2 WEG bestimmt, dass neben den Regelungen des WEG auch das BGB (§§ 741 ff. BGB) heranzuziehen ist. Auch die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Miteigentümer. In der Teilungserklärung dürfen die Eigentümer in einigen Punkten sogar von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichen.

Die Eigentümer bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft und können in der Eigentümerversammlung Beschlüsse treffen. In der Eigentümerversammlung können die Eigentümer z.B. über die Bestellung eines Verwalters und Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen entscheiden. Auch Modernisierungen und Kostenfragen sind häufig Gegenstand der Beschlüsse.

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 25 WEG ihre Entscheidungen durch Mehrheitsbeschlüsse trifft, kann es zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern kommen. Schließlich verpflichten sich durch den Beschluss auch diejenigen Miteigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben. Hier steht den Eigentümern nach § 46 WEG die Anfechtungsklage zur Seite. War der Eigentümerbeschluss unzulässig oder fehlerhaft, können Eigentümer ihn anfechten. Hierbei müssen Wohnungseigentümer aber die kurze Frist des § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG beachten. Danach muss der Eigentümer die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben. Für die Begründung der Klage hat der Wohnungseigentümer zwei Monate ab der Beschlussfassung Zeit.

Im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft kann es auch aus anderen Gründen zu Spannungen kommen. Bei besonders schweren Verfehlungen eines Eigentümers kann diesem sogar das Wohneigentum entzogen werden. Das regelt § 18 WEG. Hiernach können die anderen Wohnungseigentümer von dem betroffenen Eigentümer durch einen Beschluss verlangen, dass er sein Wohneigentum veräußert. § 18 WEG stellt hohe Anforderungen an einen solchen Beschluss. Die „erzwungene“ Veräußerung darf nur erfolgen, wenn aufgrund der Verfehlung die Fortsetzung der Gemeinschaft den anderen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist. Nach § 18 Absatz 3 WEG müssen mehr als die Hälfte der stimmberechtigen Wohnungseigentümer zustimmen.

Ein Anwalt der Kanzlei Sollwedel berät und vertritt Sie gern und kompetent in allen Rechtsfragen rund um das Wohnungseigentumsrecht.